Airbnb Yasası ve Anayasa’ya aykırılıkları
Dijital ekonominin son yıllarda hayatımıza soktuğu başarılı platformlardan bir tanesi Airbnb. Airbnb, insanların evlerini tüm dünya insalarına ücret karşılığında açmasını sağlayan ve buna aracılık eden dijital bir platform. Ülkemizde de yaygın ve giderek artan bir şekilde kullanılmakta, ülkeye döviz girişine de aracılık etmektedir. Kanaatimce oldukça faydalı, pratik ve insanlığın hayrına olan bir iş modeli.
Diğer taraftan bu yararlı platformun yan etkileri de bulunmaktadır. İlk yan etki mali otoritelerin vergi kaybı. Zira Airbnb üzerinden yapılan kiralamaların ve ödemelerin mali otoritelerce takibi ve kavranması oldukça zor. Bu nedenle önemli bir vergi kaybı söz konusu. Diğer bir yan etki, otelcilik ve konaklama sektörünü olumsuz etkilemesi. Zira bugün otellerin en büyük rakibi dijital platformlar üzerinden yapılan kişisel kiralamalar. Diğer bir yan etki ise kiralanan evlerin bulunduğu apartman veya sitelerdeki komşuların rahatsızlığı. Yaşadıkları apartmana sıkça farklı kişilerin, özellikle turistlerin girip çıkmasından rahatsızlık duyan “misafirperver” komşular diyelim bu gruba.
Son zamanlarda Airbnb kiralamaları ile ilgili olarak şikayetlerin artması üzerine Devletimiz bu konuya el attı ve dijital platformlardan yapılan kiralamaların düzenlenmesi amacıyla 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun kabul edilerek 2 Kasım 2023 tarihli resmi Gazete’de yayımlandı.
Öncelikle, yukarıda saydığım yan etkileri azaltmak ve konuya bir hukuki statü kazandırmak adına yasal bir düzenleme yapılmasını olumlu buluyorum; ancak yasal düzenlemenin amacını aşarak bir tür fiili yasaklamaya dönüştüğünü düşünüyorum. Neden böyle düşündüğümü birazdan açıklayacağım ama önce ana hatlarıyla yapılan yasal düzenlemeden bahsedelim.
Öncelikle, Kanunun ilgili maddeleri 1.1.2024 tarihinde yürülüğe giriyor. Bu tarihte turizm amaçlı kiralama faaliyetinde bulunanlar tarafından, 1.1.2024 tarihinden itibaren bir ay içinde izin belgesi almak üzere Bakanlığa başvurulması zorunludur.
Kanun kapsamına girmek için konutların 100 günden az kiralamaya tabi tutulması gerekiyor. Dolayısıyla, tek seferde 100 gün üzerinde yapılan kiralamalar kapsamda değil.
Konutların turizm amacıyla kiralanabilmesi için kiralama sözleşmesi yapmadanönce Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan (yetki devrederse konutun bulunduğu ildeki valilikten) izin alınacak. Bu izin bir ücret karşılığı olacaktır. İzin belgesi başvurularında, turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütülmesinin uygun görüldüğüne ilişkin izin belgesine konu bağımsız bölümün bulunduğu binanıntüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın ibrazı zorunlu olacaktır. Birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde sadece turizm amaçlı kiralama yapılan konutun bulunduğu bina için tüm kat maliklerinin kararı aranacak olup izin belgesi örneği site yönetimine iletilecektir. Dolayısıyla, kat maliklerinden biri bile karşı çıkarsa konutların kısa süreli kiralanması mümkün olmayacak.
Üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda en fazla yüzde yirmi beşi için aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenebilir. Aynı kiraya veren adına aynı binada izin belgesi düzenlemesine konu bağımsız bölüm sayısının beşi geçmesi durumunda, başvuruda ayrıca işyeri açma ve çalışma ruhsatı ve başvuruya konu binanın, birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde yer alması durumunda tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan karar da ibraz edilecek.
İzin belgesi sahibinden kiralanan konutun kullanıcılar tarafından kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiralanması veya kendi adına mesken olarak kullanılmak amacıyla kiralanan konutun kiracısı tarafından kendi nam ve hesabına turizm amaçlı olarak üçüncü kişilere kiralanması yasaktır. Ancak kullanıcı tüzel kişilerin turizm amaçlı kiraladıkları konutu, kendi personeline kullandırması mümkündür. Kanun turizm amaçlı alt kiralamayı da yasaklamış.
Bununla birlikte Kat Mülkiyeti Kanununun 28’inci maddesi uyarınca düzenlenen yönetim planında kısa süreli kiralama faaliyetine izin verildiğine dair hüküm bulunan; resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânlarının bulunduğu; sağlık hizmetleri, kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek ve alışveriş servisi hizmetleri ile spor salonu ve yüzme havuzu gibi hizmetlerin verilebildiği birden fazla bağımsız bölümü ihtiva eden yüksek nitelikli konutlara, yukarıda belirttiğin şartlar (kat maliklerinin oybirliğiyle aldığı karar, iş yeri ve çalışma ruhsatı ibrazı) aranmaksızın izin belgesi düzenlenebilecektir.
Turizm amaçlı kiralama izin belgesi verilen konutlar hakkında 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu hükümleri uygulanacak. Dolayısıyla, kiraya verenler kiracılarının kimlik bilgilerini kolluk kuvvetlerine bildirmek zorunda olacak.
Peki bu şartlar sağlanmadan kiralama yapılırsa ne olur? Kanun koyucu ağır yaptırımlar öngörmüş. Kanunda izinsiz kiralama faaliyetinin tespit edilmesi halinde uygulanacak idari yaptırımlar aşağıda şekilde belirlenmiştir:
- İzin belgesi bulunmaksızın turizm amaçlı kiralanan konutları kiraya verenlere, kiralama yapılan her bir konut için 000Türk lirası idari para cezası uygulanır ve izin belgesi alarak faaliyette bulunabilmesi için 15 gün süre verilir.
- Verilen 15 günlük süre sonunda izin belgesi alınmaksızın turizm amaçlı kiralama faaliyetine devam edenlere 000Türk lirası idari para cezası uygulanır ve izin belgesi alarak faaliyette bulunabilmesi için bir kez daha 15 gün süre verilir.
- İzin belgesi sahibinden kiraladığı turizm amaçlı konutu kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiraya verenler hakkında her bir sözleşme için 100.000Türk lirası idari para cezası uygulanır.
- Kendi adına mesken olarak kullanmak amacıyla kiraladığı konutu kendi nam ve hesabına turizm amaçlı kiraya verenler hakkında, her bir sözleşme için 100.000 Türk lirası idari para cezası uygulanır.
- İzin belgesi olmayan konutların turizm amaçlı kiralanmasına aracılık edenler hakkında, her bir sözleşme için 100.000 Türk lirası idari para cezası uygulanır.
- Yaptırım kapsamına giren faaliyetlerin elektronik ticaretine ve tanıtımına imkân sağlayan ve Bakanlık tarafından yapılan uyarıya rağmen yirmi dört saat içinde içeriği çıkarmayan, 6563 sayılı Elektronik Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanunda tanımlanan aracı hizmet sağlayıcıları hakkında, her bir konut için 100.000 Türk lirası idari para cezası uygulanır. İhlalin gerçekleştiği yayın, kısım, bölüm ile ilgili olarak içeriğin çıkarılmasına ve/veya erişimin engellenmesine karar verilir ve bu karar uygulanmak üzere Erişim Sağlayıcıları Birliğine gönderilir. Ayrıca, bu karara uyulmaması halinde aracı hizmet sağlayıcılar hakkında her bir konut için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır. İçeriğin çıkarılması ve/veya erişimin engellenmesi kararına karşı sulh ceza hâkimliğine başvurulabilir. Sulh ceza hâkimliğince verilen karara karşı 5271 sayılı Ceza Muhakemesi Kanunu hükümlerine göre itiraz edilebilir.
- 1 ve 2. sıradaki yaptırımların uygulanmasına rağmen, izin belgesi bulunmaksızın turizm amaçlı kiralama faaliyetlerine devam edenler hakkında, 000.000 Türk lirası idari para cezası uygulanır.
- Her defasında yüz günden fazla süreli kira sözleşmesi yapmasına rağmen, ilk sözleşme tarihinden itibaren bir yıl içerisinde aynı konutu dört defadan fazla kiraya verenler hakkında, 000.000 Türk lirası idari para cezası uygulanır.
İzin belgesini almış olanların çeşitli yükümlülükleri olacaktır. Kanunda bu yükümlülüklere uymayanlara uygulanacak idari yaptırımlar ise şu şekilde sayılmıştır.
1) Bakanlıkça istenilen bilgi ve belgelerin otuz gün içerisinde gönderilmemesi, eksik gönderilmesi, yanıltıcı bilgi veya belge verilmesi durumunda 50.000 Türk lirası idari para cezası uygulanır.
2) Kiraya verenin miras dışında bir hukuki işlemle değişmesi ve bu değişikliğin tapu siciline tescil tarihinden itibaren otuz gün içerisinde bildirilmemesi durumunda 50.000 Türk lirası idari para cezası uygulanır.
3) 7183 sayılı Türkiye Turizm Tanıtım ve Geliştirme Ajansı Hakkında Kanun kapsamında turizm payının ödenmesine ilişkin belgenin Bakanlıkça belirlenen süre içerisinde ibraz edilmemesi veya yapılacak denetimlerde bu belgenin sunulmaması halinde 50.000 Türk lirası idari para cezası uygulanır.
4) Turizm amaçlı kiralama yapılan konutun konum, nitelik ve fiziksel özelliklerine ilişkin yazı, reklam, afiş, broşür, sosyal medya, web sayfası ve benzeri araçlarla kullanıcıya yanıltıcı şekilde tanıtılması veya taahhüt edilen koşulların sağlanmaması veya turizm amaçlı kiralama yapılan konutun sözleşmede belirtilen süreden daha kısa süreyle kullanıcıya tahsis edilmesi hallerinde 100.000 Türk lirasıidari para cezası uygulanır.
5) Turizm amaçlı kiralama yapılan konutun, sözleşmeye uygun olarak kullanıcıya teslim edilmemesi halinde 100.000 Türk lirası idari para cezası uygulanır.
6) 5. yaptırımın uygulanmasını takiben verilen on beş günlük süre içinde alınan ödemenin iadesinin yapılmaması durumunda 200.000 Türk lirası idari para cezası uygulanır.
7) Bakanlıkça düzenlenen plaketin turizm amaçlı kiralama yapılan konutların girişine asılmaması halinde 100.000 Türk lirası idari para cezası uygulanır ve asılması için on beş gün süre tanınır.
8) 7. yaptırımın uygulanmasına rağmen plaketin on beş gün içerisinde turizm amaçlı kiralama yapılan konutun girişine asılmaması durumunda, 500.000 Türk lirası idari para cezası uygulanır.
9) Yapılan denetimde, konutun izin belgesi verilmesine esas nitelikleri taşımadığının tespit edilmesi durumunda 100.000 Türk lirası idari para cezası uygulanır ve aykırılıkların giderilmesi için on beş gün süre verilir.
Kanuna göre izin belgesi, aşağıdaki durumlarda iptal edilecektir.
- İzin belgesi sahibinin izin belgesinin iptalini talep etmesi.
- Turizm amaçlı kiralama faaliyetine son verildiğinin tespit edilmesi.
- Yukarıda belirtilen izin belgesi sahibine uygulanacak 2. yaptırımın uygulanmasını takiben verilecek otuz günlük sürede izin belgesinin devri için turizm amaçlı kiralama yapılan konutun yeni kiraya vereni tarafından başvuru yapılmaması veya izin belgesi sahibi değişikliğinin uygun görülmesine rağmen yükümlülüklerin yerine getirilmemesi.
- Turizm amaçlı kiralama yapılan konutun, kamu düzeni, kamu güvenliği ve genel ahlaka aykırı olarak kullanıldığının yetkili kamu kurum ve kuruluşları tarafından bildirilmesi.
- Yukarıdaki 9. idari yaptırımın uygulanmasına rağmen aykırılıkların giderilmediğinin tespit edilmesi.
Değerlendirme:
Yazıyı uzatsa da kanundaki şartları ve idari yaptırımları tek tek yazmak istedim. Şimdi kanuna ilişkin değerlendirmelerimi paylaşmak istiyorum. “Bana bir kanun yap, içinde yasaklama kelimesi geçemesin ama yasaklasın” diye bir kanun siparişi verilse ancak böyle bir düzenleme yapılabilirdi!
Kanundaki hukuki sorunları değerlendirmeden önce işin vergi kaybı boyutuna değineceğim. Maliye’nin bu platformdan elde ettiği gelirleri tam olarak kavrayamadığı bir gerçek. Ancak nasıl ki sosyal medya içerik üreticileri için bir düzenleme yapılarak bankalarda bu iş için özel bir hesap açılması ve stopaj yapılması yoluyla bir çözüm üretildi ve bir şekilde başarıyla uygulanmaya başlandıysa, burada da aynı yöntem izlenebilirdi. Böylece insanların hem gelirleri artırılmış olur, hem de çalışma ruhsatı alma, mükellefiyet açıp defter tutma, belge düzenenleme, beyanname verme gibi yükümlülüklerle uğraşmadan kayıt altına alma işlevi sağlanabilirdi. Dolayısıyla, Kanunun çıkarılmasında mali motivasyondan ziyade “otelcilik” lobisinin etkili olduğunu düşünüyorum.
Kanundaki bazı düzenlemelerin oldukça ağır ve Anayasaya aykırı olduğunu değerlendiriyorum. Kanun koyucu “konutların turizm amaçlı kiralanması”nı tanımlayıp bu faaliyeti bir kamu otoritesinin iznine tabi tutabilir. Bunun kanun koyucunun takdirinde olduğunu değerlendiriyorum. Ancak bu yapılırken anayasal hakların sınırlanmasında aşırıya kaçılmamalıdır. İzin belgesinin alınması için kat maliklerinin oybirliği kararının aranmasının açıkçası mülkiyet hakkına aşırı bir müdahale olduğunu değerlendiriyorum. Ülkemizdeki pek de dostane sayılamayacak komşuluk ilişkilerini dikkate aldığımızda, apartman/site yaşantısında komşuların çoğu zaman birbirini tanımadığı realitesi karşısında, bütün kat maliklerine ulaşıp onlardan izin almanın neredeyse mümkün olmadığı, hele taşınmazın sahiplerinin miras ve diğer nedenlerle birden fazla kişi olması durumunda bu şartın sağlanamayacağı ortadadır. Dolayısıyla, bu şartın mülkiyetten barışçıl şekilde yararlanma hakkını orantısız bir şekilde engellediğinden anayasaya aykırı olduğunu düşünüyorum. Apartman veya site sakinlerinin kısa aralıklarla farklı kişilerle karşılaşıyor olması, kiralama yapan bu kişilerin komşuluk haklarını ihlal etmediği veya asayiş sorunları çıkarmadığı sürece kısa süreli kiralamaları zorlaştırmanın (yasaklamanın) gerekçesi olamaz.
Üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda en fazla yüzde yirmi beşi için aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenebileceğine ilişkin düzenleme de ölçüsüz bir madde. Bir kişi bir binadaki bağımsız bölümlerin örneğin yarısına sahipse, hatta diğer kat malikleri de onay vermişse böyle bir sınırın ne anlamı var ben anlayamadım.
Kanundaki idari yaptırımlara (cezalara) bilerek uzun uzun yer verdim. Yapılan kiralamalardan elde edilen geliri de aşacak şekilde çok yüksek tutarlı cezaların öngörüldüğü dikkatinizi çekmiştir. İşlenen kabahatle uygulanan ceza arasında bir orantı olmadığı izahtan vareste. Hele ki, bu tür kiralamaları basit vatandaşın yaptığı düşünüldüğünde cezaların ağırlığı daha da dikkat çekici. Dolayısıyla öngörülen her bir cezanın ölçülülük ilkesine aykırı olduğunu düşünüyorum.
Aracı platforma “Bakanlığın uyarısına” rağmen ilanı çıkarmaması halinde öngörülen ceza da hem ağır hem de yine ölçülülük ilkesi açısından sorunlu. Benzer konularda Anayasa Mahkemesinin çok sayıda kararı var. Detaylara girmeyeceğim ama kanaatimce bu ceza da Anayasa’ya aykırı.
İzin belgesinin iptaline ilişkin olarak “konutun, kamu düzeni, kamu güvenliği ve genel ahlaka aykırı olarak kullanıldığının yetkili kamu kurum ve kuruluşları tarafından bildirilmesi” ise başlı başına sorun. Herşeyden önce teşebbüs hürriyetine müdahale eden böyle bir düzenlemede “kamu düzeni, kamu güvenliği, genel ahlak” gibi subjektif ve belirsiz ifadeler kullanılıp belge iptalini de yetkili kamu kurumunun (valilik/kaymakamlık veya Bakanlık olsa gerek?) sadece bildirimine bağlanmış olması ölçüsüz olup hukuki belirlilikten de uzaktır. Bu nedenle, içerdiği belirsizlikler ve yetkili kamu idaresinin (?) bu kavramların içeriğini doldurmada takdir yetkisine bir sınır çizilmemiş olması nedeniyle bu şartın da anayasal ilkeleri ihlal ettiğini düşünüyorum.
Yukarıda açıkladığım nedenlerle, 7464 sayılı Kanun’un birçok maddesinin Anayasal açıdan sıkıntılı olduğunu ve anayasal denetimden geçmesi gerektiğini düşünüyorum.
Yazımı bir soruyla bitireceğim. Konut değil de içindeki eşyalar kısa süreli kiralansa, kiracı da bu eşyaları konutta tutmak ve kullanmak isterse ne olacak?
Sözün özü: Fiilen izin verilmeyen yasaklanmıştır.
