Ev sahibinden konutun tahliyesi dolayısıyla alınan bedellerin vergilendirilmesi
Geçen günlerde kamuoyunda bir haber paylaşıldı. Haberde bir konut sahibinin, gayrimenkulü daha yüksek bedel ile başkasına kiralamak düşüncesiyle mevcut kiracısına, konutu tahliye etmesi karşılığında yüksek bir meblağ teklif ettiği yazılı idi. Haberin doğruluğu ya da yanlışlığını, magazinsel yönünü bir tarafa bırakmak suretiyle vergisel açıdan güzel bir örnek teşkil edeceğini düşünerek konuyu ele almak istedim.
Gelir Vergisi Kanunu (GVK) md.1 uyarınca, gerçek kişilerin elde ettikleri gelirler gelir vergisine tâbidir. Bu bağlamda mezkûr Kanun’da gelir, bir gerçek kişinin bir takvim yılı içinde elde ettiği kazanç ve iratların sâfî tutarı olarak tanımlanmıştır. GVK md.2’de ise gelire giren kazanç ve iratlar; ticarî kazançlar, ziraî kazançlar, ücretler, serbest meslek kazançları, gayrimenkul sermaye iratları, menkul sermaye iratları ile diğer kazanç ve iratlar olarak sayılmıştır.
GVK md.80’de diğer kazanç ve iratların değer artış kazançları ile arızî kazançlardan müteşekkil olduğu hüküm altına alındıktan sonra, GVK md. 82’de vergiye tabi arızî kazançlar tahdidi olarak sayılmıştır. Bu bağlamda GVK md. 82/(1)-3’te “gayrimenkullerin tahliyesiveya kiracılık hakkının devrikarşılığında alınan tazminatlar ile peştemallıkların” arızî kazanç olarak kabul edildiği görülmektedir.
Hükümde geçen peştemallık ifadesi, sözlükte(1) , “ticârî bir kurum veya işin başka birine devri hâlinde bunların şöhretine, kârlılığına, bulundukları yerin önemine karşılık yeni kiracının kiralayana veya iş sâhibine ödediği para, hava parası” şeklinde tanımlanmıştır.
Mezkûr kanun hükmünde ifade edilen gayrimenkullerin tahliyesi karşılığı alınan tazminattan kastın ise, gayrimenkul sahiplerinin kiracıların gayrimenkulü rızaları ile boşaltmalarını temin etmek maksadıyla ve de gidecekleri mahalde birkaç aylık peşin kira ödemesini sağlamak, tahliye nedeniyle maruz kalacakları zararları tazmin etmek gayesiyle kiracıya önemli meblağlarda ödenen tazminatlar olduğu ifade edilmektedir(2).
Bu bakımdan sözü edilen haber ile ilgili bazı haber sitelerinde ödenecek (alınacak) bedelin “hava parası” olduğu belirtilmiş olsa da kanaatimizce ödenen (alınan) bedeli hava parası olarak değil, gayrimenkulün tahliyesi karşılığı ödenen (alınan) tazminat olarak nitelendirmek daha doğru olacaktır. Dolayısıyla yukarıdaki kanun hükümleri nazara alındığında konutun tahliyesi karşılığında alınacak bu bedelin, GVK md.82/(1)-3 kapsamında arızî kazanç olarak kabul edilmesi gerektiği ve gelir vergisine tâbi olduğu açıktır.
Bununla birlikte GVK md.82/(2) uyarınca gayrimenkullerin tahliyesi karşılığı alınan tazminatların 2023 takvim yılı için 129.000 TL’si(3) gelir vergisinden istisna edilmiştir. Ayrıca GVK md.82/(4)-’e göre ev sahibinden alınan bedelden “tevsik edilmek kaydıyla yapılan giderler” indirilebilecektir.
Dolayısıyla şayet bir kiracı ev sahibinden gayrimenkulün tahliyesi karşılığında bir ödeme almış ise, evvela tevsik edilmek şartıyla tahliye nedeniyle katlandığı varsa giderlerin indirilmesi; sonrasında kalan tutardan yıl içinde uygulanacak mezkûr istisna tutarı da düşüldükten sonra gelirin, vergiye tâbi tutulması gerekmektedir. Ayrıca GVK md.85 gereğince söz konusu sâfî tutarın, ertesi takvim yılı mart ayı sonuna kadar yıllık beyanname ile beyan edilmesi ve GVK md. 103’te belirtilen tarife üzerinden hesaplanan verginin ödenmesi gerektiği tabiidir. Son olarak alınan tazminatın ilgili yıl belirlenen istisna tutarının (2023 yılı için 129.000 TL) altında kalması durumunda ise beyannameye verilmeyeceği, dolayısıyla herhangi bir vergi de ödenmeyeceği açıktır.
Örneğin (B) gerçek kişisinin konutunda ikamet eden (A), henüz kira sözleşmesi devam ettiği hâlde konutun tahliyesi karşılığında (B)’den 1 milyon TL almıştır. Buna göre;
| Gayrimenkulün tahliyesi karşılığında alınan bedel | 1.000.000 TL |
| Tevsik edilmek kaydıyla yapılan giderler | 100.000 TL |
| Kalan | 900.000 TL |
| Arızi Kazanç İstisnası (2023 takvim yılı için) | 129.000 TL |
| Vergiye Tâbî Gelir (Matrah) | 771.000 TL |
| Hesaplanan Gelir Vergisi | 226.250 TL’nin (A) tarafından ödenmesi gerekir. |
(A)’nın söz konusu gelir dolayısıyla beyanname vermediği ve bu durumun idarece tespit edildiği varsayılırsa, VUK md.30/(2)-1 uyarınca re’sen vergi tarhiyatı yapılacağı tabiidir. Ayrıca beyanname vermeme fiili bir yandan VUK md.352/(1) ve VUK md.352/(2)-1 uyarınca iki kat usulsüzlük cezasını; diğer yandan VUK md.341 ve VUK md.344 gereğince bir kat vergi zıyaını gerektirmektedir. Ancak VUK md.336’da yazılı “cezayı istilzam eden tek bir fiil ile vergi zıyaı ile usulsüzlük birlikte işlenmiş olursa bunlara ait cezalardan sadece miktar itibarıyla en ağırı kesilir” hükmünce bu durumda yalnızca vergi zıyaı cezası kesilmesi gerekecektir. Bunun yanında VUK md.112 kapsamında (A)’dan ayrıca gecikme faizi de aranacaktır.
Diğer taraftan normal şartlarda evi kiralayanın kiralama karşılığı kiracıdan aldığı bedel, GVK md.70 kapsamında gayrimenkul sermaye iradı olarak kabul edilmekle birlikte, istisnai haller dışında ilgili gelirin yıllık beyanname ile beyanı gerekmektedir. Bununla birlikte söz konusu gayrimenkul sermaye iradının da sâfî tutarı üzerinden vergilendirilmesi gerekeceğinden, gayrisafi hasılat tutarından; şayet yararlanılabiliyorsa konut kirası istisnası düşülecek ve kanunen kabul edilen giderler indirilecektir (gerçek veya götürü gider usulünün seçilmesine göre farklı usulde belirlenmektedir). Bu bağlamda örneğin gerçek gider usulünü seçen bir kişinin, GVK md.72/(1)-11’de yazılı “kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatları” indirim konusu yapması olanak dâhilindedir.
Şu hâlde ev sahibinin kiracıya gayrimenkulün tahliyesi dolayısıyla ödediği bedelin (tazminatın), gider olarak indirim konusu yapılıp yapılamayacağı sorusu akıllara gelmektedir.
Bir görüşe göre söz konusu ödenen gayrimenkulün tahliyesi sebebiyle ödenen tazminatının, doğrudan GVK md.72/(1)-11 kapsamında gider olarak değil, amortisman yoluyla matrahtan düşülmesi gerekir(4) . Bu görüşe göre giderler, gelirin elde edilmesi ve idame ettirilmesi için yapılması durumunda indirilebilecek, buna göre tahliye tazminatı gelirin artırılması maksadıyla ödendiğinden doğrudan gider olarak dikkate alınamayacaktır.
Kanaatimizce söz konusu tahliye tazminatı, kira sözleşmesi düzenlenirken gayrimenkulün erken tahliyesinin istenmesi durumunda bir cezai şart olarak öngörülmüşse doğrudan gider olarak kabul edilmeli, şayet sözleşmede böyle bir hüküm öngörülmemişse gider olarak dikkate alınmamalıdır.
(1) Kubbealtı Lügatı, “Peştemallık”, http://lugatim.com/s/PE%C5%9ETEMALLIK%E2%80%93PE%C5%9ETAMALLIK
(2) Recep Turgay, Gelir Vergisi Kanunu ve Tatbikatı, 3. Bası, 1967, s.642
(3) 323 Seri No’lu Gelir Vergisi Genel Tebliği
(4) Yılmaz Özbalcı, Gelir Vergisi Kanunu Yorum ve Açıklamaları, 2012, s.590